septiembre 30, 2020

El boleto de compraventa de inmuebles no es título de propiedad

El bo­le­to de com­pra­ven­ta es un con­tra­to que se ca­rac­te­ri­za por ser uti­li­za­do co­ti­dia­na­men­te en el mer­ca­do de cir­cu­la­ción de in­mue­bles, ade­más por la tras­cen­den­cia eco­nó­mi­ca, so­cial y fa­mi­liar que con­lle­va, en es­pe­cial cuan­do se com­pra un in­mue­ble des­ti­na­do a vi­vien­da.

En el ejer­ci­cio pro­fe­sio­nal co­mo es­cri­ba­no sue­le ocu­rrir que, al ser re­que­ri­dos por los par­ti­cu­la­res pa­ra in­ter­ve­nir en cier­tos ac­tos, al so­li­ci­tar­les la do­cu­men­ta­ción per­ti­nen­te nos en­con­tra­mos que el “tí­tu­lo de pro­pie­dad” que cre­en te­ner y nos ex­hi­ben, es na­da me­nos que un “bo­le­to de com­pra­ven­ta”. Se par­te de la erró­nea cre­en­cia de que se es due­ño por ha­ber fir­ma­do un bo­le­to y ad­qui­ri­do un in­mue­ble por es­te me­dio, cuan­do en re­a­li­dad no per­fec­cio­na la trans­mi­sión de la pro­pie­dad de un in­mue­ble.
El bo­le­to de com­pra­ven­ta es un con­tra­to que se ca­rac­te­ri­za por ser uti­li­za­do co­ti­dia­na­men­te en el mer­ca­do de cir­cu­la­ción de in­mue­bles, ade­más por la tras­cen­den­cia eco­nó­mi­ca, so­cial y fa­mi­liar que con­lle­va, en es­pe­cial cuan­do se com­pra un in­mue­ble des­ti­na­do a vi­vien­da. De­vie­ne útil co­mo pun­to de par­ti­da de un ne­go­cio de com­pra­ven­ta in­mo­bi­lia­ria en vir­tud de que re­gu­la la re­la­ción de dos su­je­tos: el ven­de­dor y com­pra­dor, la co­sa y el pre­cio, ori­gi­nan­do de­re­chos y obli­ga­cio­nes re­cí­pro­cas en­tre las par­tes. En él, la par­te ven­de­do­ra se com­pro­me­te a trans­fe­rir la pro­pie­dad de un bien otor­gan­do la res­pec­ti­va es­cri­tu­ra tras­la­ti­va de do­mi­nio, una vez can­ce­la­do el pa­go to­tal del pre­cio de ven­ta y la par­te com­pra­do­ra a pa­gar el pre­cio con­ve­ni­do.
El bo­le­to, por ser un ins­tru­men­to pri­va­do, pue­de ser re­dac­ta­do por las par­tes y con­si­de­rar au­to­res a los fir­man­tes. Es re­qui­si­to fun­da­men­tal en es­tos ins­tru­men­tos la fir­ma de las par­tes, por­que ella prue­ba la au­to­ría de la de­cla­ra­ción de vo­lun­tad ex­pre­sa­da en el tex­to al cual co­rres­pon­de.

A di­fe­ren­cia de la es­cri­tu­ra pú­bli­ca, no exis­te nor­ma al­gu­na que exi­ja ges­tio­nes o trá­mi­tes es­pe­cia­les y ne­ce­sa­rios an­te­rio­res a su fir­ma, aun­que exis­ten si­tua­cio­nes que de­ben te­ner­se pre­sen­te, co­mo la so­li­ci­tud de in­for­mes de es­ta­do de do­mi­nio y li­bre dis­po­si­ción re­sul­tan im­por­tan­tes ya que brin­dan in­for­ma­ción pre­ci­sa so­bre el do­mi­nio del in­mue­ble, la exis­ten­cia o no de hi­po­te­cas, em­bar­gos y otros gra­vá­me­nes y si el ven­de­dor se en­cuen­tra in­hi­bi­do o no pa­ra dis­po­ner de sus bie­nes y allí ra­di­ca la im­por­tan­cia de con­tar con el ase­so­ra­mien­to pre­vio, co­mo es el rol que tie­ne un es­cri­ba­no, que re­a­li­za esas ges­tio­nes, pa­ra no co­rrer ries­gos fu­tu­ros que ori­gi­nen con­flic­tos y en lo po­si­ble evi­tar la fu­tu­ra con­tien­da ju­di­cial.
En pri­mer lu­gar, a la ho­ra de re­dac­tar un bo­le­to se re­co­mien­da la uti­li­za­ción de un len­gua­je apro­pia­do y evi­tar ex­pre­sio­nes equí­vo­cas que no ha­cen más que pro­du­cir con­fu­sio­nes en­tre las par­tes so­bre su po­si­ción, de­re­chos y obli­ga­cio­nes. No es con­ve­nien­te re­cu­rrir a for­mu­la­rios o mo­de­los ti­po des­car­ga­dos de si­tios de In­ter­net que no pre­vén más que es­ti­pu­la­cio­nes bá­si­cas y no atien­den a las par­ti­cu­la­ri­da­des pro­pias que tie­ne o pue­de te­ner ca­da ope­ra­ción.
Se de­be­rá iden­ti­fi­car a las par­tes con la ma­yor pre­ci­sión po­si­ble co­mo así tam­bién la re­pre­sen­ta­ción de al­gu­na de ellas me­dian­te la uti­li­za­ción de un po­der cuan­do el ver­da­de­ro ti­tu­lar de­le­gue en otra per­so­na la fa­cul­tad de ven­ta; ha­cer cons­tar el es­ta­do en que se en­tre­ga el in­mue­ble y los da­tos de las me­di­das y su­per­fi­cies que per­mi­tan su co­rrec­ta in­di­vi­dua­li­za­ción, lo que re­sul­ta­rá de un pre­vio aná­li­sis del tí­tu­lo an­te­ce­den­te de don­de sur­ge la ti­tu­la­ri­dad do­mi­nial que de­ten­ta el ven­de­dor.
Con res­pec­to al pre­cio, mo­da­li­da­des y con­di­cio­nes de pa­go, ge­ne­ral­men­te ocu­rre que, al mo­men­to de la fir­ma, se en­tre­ga par­te del di­ne­ro en efec­ti­vo o al­gún che­que o pue­de ocu­rrir que con an­te­rio­ri­dad a la mis­ma o ese mis­mo día se ha­ya he­cho trans­fe­ren­cia o de­pó­si­to ban­ca­rio a cuen­ta del pre­cio to­tal pac­ta­do y el res­to del sal­do del pre­cio en cuo­tas fi­nan­cia­das, sien­do fun­da­men­tal de­jar es­ti­pu­la­dos, las fe­chas, pla­zos y lu­gar de pa­go.
No es ha­bi­tual la can­ce­la­ción del pre­cio al mo­men­to de la fir­ma del bo­le­to de com­pra­ven­ta, pue­de dar­se que el com­pra­dor no cuen­te con el im­por­te to­tal del pre­cio de ven­ta o de­ci­dan sus­cri­bir es­te ins­tru­men­to pri­va­do por exis­tir obli­ga­cio­nes pen­dien­tes por par­te del ven­de­dor, co­mo una au­to­ri­za­ción ju­di­cial de ven­ta, la apro­ba­ción de una men­su­ra de de­ter­mi­na­ción de su­per­fi­cie o la es­pe­ra de una re­so­lu­ción ju­di­cial por al­gu­na cau­sa en trá­mi­te.
Otros pun­tos im­por­tan­tes son la fe­cha de en­tre­ga de la po­se­sión en el mis­mo día que se fir­ma el bo­le­to, pos­te­rior­men­te o a la fe­cha de fir­ma de la es­cri­tu­ra; la fe­cha o el pla­zo pa­ra es­cri­tu­rar, el asen­ti­mien­to con­yu­gal, la po­si­bi­li­dad de ce­der los de­re­chos emer­gen­tes del bo­le­to, la de­sig­na­ción del es­cri­ba­no que va a in­ter­ve­nir en la es­cri­tu­ra­ción, los gas­tos, im­pues­tos y ho­no­ra­rios que aca­rre­a­rá la mis­ma y el pac­to co­mi­so­rio que pre­vé las con­se­cuen­cias por in­cum­pli­mien­to de una de las par­tes, es de­cir, la po­si­bi­li­dad pa­ra el cum­pli­dor de re­sol­ver la ope­ra­ción es­ta­ble­cien­do su so­lu­ción en el bo­le­to o exi­gir su cum­pli­mien­to vía ju­di­cial.

Ca­be acla­rar que el in­cum­pli­mien­to de al­gu­na de las par­tes ge­ne­ra­rá la po­si­bi­li­dad de que el “cum­pli­dor” so­li­ci­te la es­cri­tu­ra en un jui­cio de es­cri­tu­ra­ción e in­clu­so el juez po­drá su­plir la vo­lun­tad del in­cum­pli­dor, fir­man­do por el de­man­da­do re­bel­de de con­cu­rrir a la ins­tan­cia ju­di­cial.
La ce­le­bra­ción de es­te con­tra­to, al ser one­ro­so me­dian­te el pa­go del pre­cio, se en­cuen­tra gra­va­do por im­pues­to de se­llos a ni­vel pro­vin­cial, con la alí­cuo­ta del 10 por mil, que con­for­me a la nor­ma­ti­va vi­gen­te es com­par­ti­do en­tre las par­tes, cu­yo im­por­te es to­ma­do co­mo pa­go a cuen­ta de la alí­cuo­ta del 25 por mil que se de­be pa­gar al fir­mar la es­cri­tu­ra tras­la­ti­va de do­mi­nio so­bre el mon­to to­tal de la ope­ra­ción, en cu­yo ca­so el es­cri­ba­no co­mo agen­te de re­ten­ción de­be­rá re­te­ner di­cho im­por­te y pro­ce­der a su in­gre­so en la cuen­ta de la Di­rec­ción Ge­ne­ral de Ren­tas.
Ade­más, si se en­tre­ga­ra la po­se­sión del in­mue­ble al com­pra­dor, tam­bién se es­ta­rá al­can­za­do con otro im­pues­to a ni­vel na­cio­nal pa­ra la AFIP, que le co­rres­pon­de al ven­de­dor, sea una per­so­na hu­ma­na o ju­rí­di­ca, y va a de­pen­der de la con­di­ción im­po­si­ti­va y de la fe­cha des­de que la par­te ven­de­do­ra de­ten­te el do­mi­nio, si abo­na­rá el Im­pues­to a la Trans­fe­ren­cia de In­mue­bles o Ga­nan­cia Ce­du­lar o de Ga­nan­cias en ge­ne­ral.
Hay que te­ner en cuen­ta que es­te ti­po de con­tra­ta­ción, aun­que las par­tes ha­yan op­ta­do por re­dac­tar­lo ba­jo ins­tru­men­to pri­va­do o bien su tex­to es­tar con­te­ni­do en una es­cri­tu­ra pú­bli­ca, no es un do­cu­men­to ins­cri­bi­ble en los re­gis­tros in­mo­bi­lia­rios pa­ra otor­gar­le pu­bli­ci­dad re­gis­tral, sal­vo el cri­te­rio que se en­cuen­tre vi­gen­te en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble del lu­gar de ubi­ca­ción del in­mue­ble.
La cer­ti­fi­ca­ción de las fir­mas an­te es­cri­ba­no ha­bi­li­ta­do.
Las par­tes pue­den re­que­rir al es­cri­ba­no que cer­ti­fi­que las fir­mas pues­tas en el bo­le­to de com­pra­ven­ta. En es­ta ac­tua­ción co­no­ce di­cho con­te­ni­do y de­be­rá ne­gar­se la cer­ti­fi­ca­ción cuan­do con­tu­vie­re cláu­su­las con­tra­rias a las le­yes, a la mo­ral o a las bue­nas cos­tum­bres.
La es­cri­tu­ra­ción obli­ga­ción pen­dien­te.
Una vez ce­le­bra­do el bo­le­to de com­pra­ven­ta y cum­pli­do el pla­zo es­ta­ble­ci­do en el bo­le­to de com­pra­ven­ta sur­ge la obli­ga­ción de es­cri­tu­rar, com­pro­mi­so co­mún a am­bas par­tes quie­nes de­be­rán pres­tar to­da la co­la­bo­ra­ción ne­ce­sa­ria pa­ra que el ac­to se re­a­li­ce en tiem­po y for­ma, sien­do el prin­ci­pio le­gal que el com­pra­dor pue­de ele­gir al es­cri­ba­no pa­ra la es­cri­tu­ra­ción.
Tam­bién pue­de su­ce­der que las par­tes acuer­den que ven­ce­rá el pla­zo pa­ra es­cri­tu­rar, su­je­to a cier­tas con­di­cio­nes co­mo por ejem­plo, una vez ob­te­ni­da to­da la do­cu­men­ta­ción per­ti­nen­te o la apro­ba­ción de pla­no de men­su­ras o al pa­gar­se o ha­ber al­can­za­do de­ter­mi­na­do nú­me­ro de cuo­tas.
El Có­di­go Ci­vil y Co­mer­cial en su ar­tí­cu­lo 1017 es­ta­ble­ce: “Es­cri­tu­ra pú­bli­ca. De­ben ser otor­ga­dos por es­cri­tu­ra pú­bli­ca: a) los con­tra­tos que tie­nen por ob­je­to la ad­qui­si­ción, mo­di­fi­ca­ción o ex­tin­ción de de­re­chos re­a­les so­bre in­mue­bles…”.
La Es­cri­tu­ra Pú­bli­ca es el ac­to ju­rí­di­co re­ves­ti­do de las so­lem­ni­da­des ne­ce­sa­rias es­ta­ble­ci­das por la ley que per­fec­cio­na la trans­mi­sión del do­mi­nio de un bien in­mue­ble, es re­dac­ta­da por un es­cri­ba­no pú­bli­co en su pro­to­co­lo, quien ac­túa a tra­vés de la fe de­le­ga­da por el Es­ta­do otor­gan­do se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca a los ac­tos que au­to­ri­za.
An­tes de au­to­ri­zar la es­cri­tu­ra tras­la­ti­va de do­mi­nio el es­cri­ba­no re­a­li­za­rá cier­tos ac­tos de­no­mi­na­dos pre­es­cri­tu­ra­rios, con com­pe­ten­cia ex­clu­si­va en la ges­tión, co­mo ser el es­tu­dio de tí­tu­los re­tro­tra­yén­do­se 20 años que se com­ple­men­ta­rá con la so­li­ci­tud de los cer­ti­fi­ca­dos so­bre la si­tua­ción per­so­nal del ti­tu­lar do­mi­nial y la exis­ten­cia de tra­bas, res­tric­cio­nes o gra­vá­me­nes so­bre ese do­mi­nio, cer­ti­fi­ca­do de va­lua­ción fis­cal, ve­ri­fi­ca­rá los pla­nos, co­mo tam­bién la exis­ten­cia o no de deu­das so­bre im­pues­tos, ta­sas o con­tri­bu­cio­nes y exi­gi­rá a las par­tes la en­tre­ga de la do­cu­men­ta­ción es­pe­cí­fi­ca pa­ra el ac­to.
Cum­pli­dos los trá­mi­tes pre­li­mi­na­res, el es­cri­ba­no re­dac­ta­rá la es­cri­tu­ra en tér­mi­nos téc­ni­cos que no den lu­gar a in­ter­pre­ta­cio­nes du­do­sas, re­ten­drá los mon­tos que co­rres­pon­dan al ac­to tri­bu­tar y con­vo­ca­rá a las par­tes fi­jan­do día y ho­ra pa­ra la fir­ma de la es­cri­tu­ra, que po­drá coin­ci­dir o no con la es­ti­pu­la­da en el bo­le­to de com­pra­ven­ta se­gún si­tua­cio­nes par­ti­cu­la­res que pue­dan ocu­rrir.
Una vez fir­ma­da por las par­tes y au­to­ri­za­da por el es­cri­ba­no, la es­cri­tu­ra pro­du­ce un tí­tu­lo ap­to, la cer­te­za de ser due­ño, de te­ner el do­mi­nio per­fec­to, per­pe­tuo y ex­clu­si­vo.
Lue­go de otor­ga­da la es­cri­tu­ra, co­rres­pon­de al es­cri­ba­no cum­plir con las obli­ga­cio­nes de re­sul­ta­do, de ins­cri­bir el tí­tu­lo en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad de In­mue­ble pa­ra ser opo­ni­ble a ter­ce­ros, lue­go en la Di­rec­ción Ge­ne­ral de Ca­tas­tro y Mu­ni­ci­pa­li­dad co­rres­pon­dien­te al lu­gar de ubi­ca­ción del in­mue­ble, sea ur­ba­no, su­bur­ba­no o ru­ral, pa­ra fi­nal­men­te ser en­tre­ga­do al nue­vo ti­tu­lar do­mi­nial.
Ca­be re­sal­tar en­ton­ces que el bo­le­to de com­pra­ven­ta no trans­mi­te la pro­pie­dad, so­bre el in­mue­ble que se ad­quie­re, si­no so­la­men­te da de­re­chos a las par­tes.
Por úl­ti­mo, an­te cual­quier du­da o in­for­ma­ción con­sul­te a su es­cri­ba­no de con­fian­za y ten­ga siem­pre pre­sen­te que “só­lo la es­cri­tu­ra pú­bli­ca con­vier­te en due­ño al com­pra­dor, no así el bo­le­to”.